Kapora ve satış vaadi sözleşmesi: nedir ve nasıl işler
Kapora ile noter onaylı satış vaadi sözleşmesi arasındaki fark, ne kadar kaparo verilir ve alıcı kendini nasıl korur.
Kapora nedir?
Kapora, alıcının taşınmazı satın alma niyetini göstermek için satıcıya verdiği bir miktar paradır. Genellikle tapu devrinden önce taraflar arasında imzalanan bir sözleşmeyle birlikte verilir; bu sözleşme satış bedelini, süreleri ve koşulları belirler. Adi yazılı bir belge olarak düzenlenebileceği gibi, alıcıya çok daha güçlü koruma sağlayan noter onaylı satış vaadi sözleşmesi olarak da düzenlenebilir.
Kapora ile satış vaadi sözleşmesi arasındaki fark
Türk Borçlar Kanunu ve uygulamada, tarafların biri cayarsa sonuçları çok farklı olan iki temel yöntem öne çıkar:
| Yöntem | Alıcı cayarsa | Satıcı cayarsa |
|---|---|---|
| Adi yazılı kapora | Çoğunlukla kaporayı kaybeder | Aldığı kaporayı iade eder (genelde tek katı) |
| Cezai şartlı kapora | Verdiği kaporayı kaybeder (kararlaştırılan tazminat) | Kaporayı genellikle iki katı olarak iade eder |
| Noter onaylı satış vaadi (TMK m. 706) | Tapuya şerh ettirebilir; satıcıyı devre zorlayabilir | Alıcı tapuya şerhle satışı dava yoluyla isteyebilir |
Ne kadar kaparo verilir?
Türkiye’de genellikle satış bedelinin %5 ila %10’u kadarı kaparo olarak verilir. İstanbul, Ankara, İzmir gibi hareketli piyasalarda satıcıya ciddiyeti göstermek için bu oran %10-15’e çıkabilir. Konut kredisi kullanacaksanız, sözleşmedeki sürenin banka onayı ve ekspertiz için yeterli olmasına dikkat edin (genellikle 30-60 gün).
Sözleşmede eksik olmaması gerekenler
Kaporayı vermeden önce sözleşmenin şu noktaları içerdiğinden emin olun:
- Verilen bedelin kaparo mu yoksa cezai şart mı olduğunun açıkça belirtilmesi
- Toplam satış bedeli ve kaparo olarak verilen tutar
- Tapu devrinin yapılacağı son tarih
- Tapu harcı ve diğer masrafların taraflar arasında paylaşımı
- Konut kredisi kullanılacaksa kredinin çıkmaması hâlinde cayma koşulu
- Taşınmazın ve dahil olan eşya/beyaz eşyanın durumu
- Satıcının güncel tapu kaydını (TAKBİS) sunma yükümlülüğü
- Devir anında taşınmazın ipotek, haciz ve şerhlerden ari olacağı güvencesi
İlgili rehberler
Kişiye özel tavsiye mi lazım?
Durumunuza özel yönlendirme için yerel bir gayrimenkul uzmanıyla iletişime geçin.